Giunti a metà 2019, il mercato dei mutui presenta luci e ombre, ma sempre con interessanti prospettive. idealista/news ha consultato alcuni esperti per fare il punto
Mercato dei mutui nel primo semestre 2019
Nel primo semestre del 2019 si è riscontrata una certa frenata nel mercato dei mutui, determinata da diversi fattori. Qual è la situazione al momento? Secondo Stefano Rossini, Ad di Mutuisupermarket, nonostante i prezzi degli immobili si siano stabilizzati e i tassi sui mutui rimangano prossimi ai minimi storici, traspare incertezza. I dati infatti mostrano un inizio d’anno segnato da un andamento contrastante del mercato dei mutui. “Nel primo trimestre 2019, – spiega Rossini, – rispetto allo stesso periodo del 2018, l’Agenzia delle Entrate ha registrato un aumento delle compravendite del 8,8%, ma Assofin dal suo osservatorio prevede una contrazione dei flussi di mutui erogati del 5,9%, e Crif ha notato una contrazione delle domande di mutuo del 9,2%”. “Il mercato delle surroghe, – prosegue Rossini, – come previsto, ha continuato a contrarsi, mentre il mercato dell’acquisto ha continuato a crescere, ma la contrazione della domanda di nuovi mutui lascia ipotizzare un’inversione di tendenza anche in questo segmento”.
“Il mercato nei primi mesi è andato bene, – riassume Roberto Anedda, responsabile marketing di Mutuionline, – salvo un arretramento nelle erogazioni rispetto ai livelli dello scorso anno, a seguito anche della sospensione del Qe che ha riportato le erogazioni a livelli inferiori. Ciò unito alle incertezze sul versante fiscale e sulle politiche economiche in questo senso, soprattutto per quanto riguarda il tema di una possibile patrimoniale o delle detrazioni degli interessi dei mutui e delle spese di ristrutturazione e arredamento. Nel momento in cui non è più certo come e in che misura queste detrazioni, di cui si ipotizzava il riordino, saranno ancora presenti, si può profilare un’attesa in più prima di investire in un immobile. Tutto ciò ha portato ad una sorta di pausa di riflessione che però ha tutto lo spazio per proseguire il trend di crescita iniziato dopo il calo decennale che ci ha coinvolti”.
“In questi primi sei mesi dell’anno – aggiunge Ivano Cresto, responsabile business unit mutui di Facile.it, – abbiamo assistito ad una costante ed importante diminuzione delle surroghe che, come conseguenza, ha avuto il calo dei volumi di domande di finanziamento presentate alle banche. Dal nostro osservatorio, però, possiamo osservare come continui ad aumentare il numero di richieste di nuovi mutui e questo non può che essere letto come un messaggio positivo”.
Per Renato Landoni, presidente di Kiron Partners, “la situazione dell’andamento del mercato dei mutui 2019 è stabile. Non ci sono ancora dei dati ufficiali per il 2019, ma ricordiamo il dato del valore erogato del 2018, che indicava un +6,2% rispetto all’anno precedente”.
“Nella prima parte dell’anno abbiamo registrato una contrazione della domanda – riassume Antonio Ferrara, Ad di Monety, – che ha di conseguenza generato anche una riduzione delle erogazioni. Il rallentamento si è registrato non solo per il prodotto surroga ma anche sui prodotti destinati all’acquisto della prima casa nonostante i tassi siano da tempo ai minimi storici. Pesa probabilmente sulle famiglie italiane un quadro economico ancora incerto che non genera un adeguato clima di fiducia per sostenere investimenti di medio/lungo periodo.
Cosa si può prevedere sul fronte tassi dei mutui?
“Gli spread sui mutui sono stabili da inizio primavera – analizza Rossini, – e prossimi ai minimi storici di sempre. Questo lascia prevedere tassi stabili e bassi sui mutui a tassi variabili. Qualche sorpresa positiva potremmo averla dai mutui a tasso fisso che hanno registrato una generalizzata riduzione grazie al calo dell’IRS (l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso) che da gennaio ha perso quasi 50 punti base, di cui quasi 20 nell’ultimo mese”.
“In generale finora a livello di offerte la situazione è positiva – sostiene Roberto Anedda. – Con la prospettiva di costo del denaro ai minimi confermata dalla Bce, gli indici Irs e Euribor hanno toccato nuovi minimi, addirittura sotto l’1%. Ciò ha permesso a molte banche di mettere a disposizione tassi favorevoli per i mutui, con i tassi fissi intorno a 2.40-2.50 mentre per i mutui a 30 anni abbiamo tassi più bassi dei minimi dello scorso anno. Quindi da questo punto di vista l’annata è stata favorevole”.
“Negli scorsi mesi l’Irs si è mantenuto a livelli molto bassi – aggiunge Ivano Cresto, – e, da gennaio a giugno, ha quasi dimezzato il suo valore. Di contro gli spread bancari applicati dagli istituti di credito ai finanziamenti concessi ai clienti per l’acquisto di immobili sono cresciuti. I due parametri si sono bilanciati in maniera tale da mantenere tutto sommato stabili i valori del tasso finale applicato ai clienti o, in alcuni casi, addirittura avendolo fatto diminuire. Anche sul fronte del mutuo indicizzato a tasso variabile non si sono riscontrati aumenti; è prevedibile che la situazione rimanga identica anche per gli ultimi mesi del 2019”
“L’andamento dei tassi di riferimento (Euribor 3M) per il 2019 sarà stabile, – prevede Renato Landoni. – I tassi però da alcuni mesi sono in crescita e tenderanno a salire lievemente nei prossimi mesi. Le condizioni rimangono comunque favorevoli in particolare per i prodotti a tasso fisso”.
Secondo Ferrara, “i tassi si manterranno bassi ancora a lungo, le dichiarazioni del Presidente della Bce lasciano intendere che verranno dati ulteriori stimoli all’economia attraverso una politica monetaria espansiva, in questo contesto di rallentamento dell’economia è un segnale particolarmente importante”
Quale atteggiamento si riscontra da parte delle banche dal punto di vista di erogazioni dei mutui e politiche di spread?
Secondo Stefano Rossini, “le banche rimangono sempre molto ben predisposte nel finanziare i mutui in particolare quelli per l’acquisto della casa che oggi godono delle migliori condizioni. Tutto lascia prevedere che gli spread rimarranno stabili e bassi nell’immediato futuro”.
Concorda Ivano Cresto, secondo cui “nel complesso continuiamo a registrare una buona tendenza ad erogare credito, anche se si evidenzia una maggiore prudenza per le pratiche di mutuo legate a finanziamenti ad alto LTV. È da ricordare anche che, pur essendo stato rifinanziato, il fondo prima casa oggi disponibile è molto diverso dal precedente e quindi accessibile a meno clienti. Questo non può non avere un effetto sul comportamento delle banche e, in generale, sul mercato dei mutui”.
“Le politiche di erogazione delle banche rimangono prudenziali, – aggiunge Landoni. – Non ci sono però elementi che fanno presupporre un aumento della rigidità nella valutazione del credito. Le politiche relative ai tassi sono in lieve crescita oramai da diversi mesi e continueranno ad esserlo per tutto il 2019”.
“Le banche continuano a presidiare il mercato e restano particolarmente competitive nell’offerta, – è il parere di Ferrara; – il quadro economico consiglia ovviamente una maggiore prudenza negli impieghi, si tende quindi a privilegiare con gli spread più bassi i clienti che apportano una consistente parte di equity nell’acquisto, tendenzialmente un 35-40% del prezzo, su questa fascia di mercato possiamo trovare proposte di tasso fisso all’1,60% per un mutuo a 30 anni. Per le categorie di clienti che hanno viceversa la necessità di un maggiore supporto da parte della banca, che si concretizza con interventi all’80% ed oltre del Loan To Cost, si registrano lievi incrementi dello spread che coprono il maggior rischio sull’impiego”.
Quali previsioni per il resto del 2019 sul mercato dei mutui?
“La contrazione delle domande di mutuo nei primi mesi dell’anno lascia presagire una riduzione delle erogazioni di mutuo nella seconda metà dell’anno, – prevede Stefano Rossini. – Questo trend non sembra determinato da condizioni di mercato: il tassi di interesse sui mutui sono al minimo storico, i prezzi degli immobili rimangono stabili e non si registrano restrizioni da parte delle banche all’accesso al credito. Sembra che la causa della contrazione della domanda sia da imputarsi all’attuale incertezza politico-economica e un generalizzato clima di scarsa fiducia lato consumatori che induce a posticipare la scelta di acquisto della casa. Per una positiva inversione di tendenza occorrono segnali concreti di una ripresa economica solida e percepibile”.
Condivide l’opinione Ivano Cresto, pur partendo da un punto di vista più ottimista. “Nella seconda parte del 2019 è ragionevole attendersi una ripresa degli acquisti e un proseguire del calo delle surroghe, – spiega il responsabile mutui di Facile.it.- Sullo scenario complessivo, però, potrebbero avere un’influenza importante le decisioni economiche prese dal governo; penso ad esempio all’effettivo varo dei mini bond o, anche, ad una patrimoniale sugli immobili. L’uno o l’altra si tradurrebbero, con molta probabilità, in un’altalena dello spread che, chiaramente, non aiuta il sistema bancario a trovare la stabilità di lungo periodo di cui il mercato dei mutui ha bisogno per crescere e svilupparsi in maniera sana”.
“Il mercato dei mutui è ben strutturato e stabile, – secondo Landoni di Kiron Partners. – L’andamento delle erogazioni dipenderà però dalle politiche economiche che il nostro Paese adotterà nei prossimi i mesi. In particolare l’andamento dell’occupazione giovanile e del reddito delle famiglie saranno i fattori determinati per l’andamento del mercato creditizio”.
“Potenzialmente le previsioni potrebbero essere ancora positive, – è più possibilista Roberto Anedda di Mutuionlie, – ferma restando l’evoluzione dello spread sui titoli di Stato alla luce di possibili procedure Ue di infrazione contro l’Italia e delle politiche economiche che il governo sceglierà di applicare. Eventuali tensioni in questo senso che dovessero influire sullo spread in modo perdurante si potrebbero avere riflessi sui tassi di interesse dei mutui. Il tutto comunque per adesso è solo una potenzialità, non siamo ancora in questa situazione ed è presto per dirlo”.
Le prospettive per gli acquisti immobiliari restano infatti ancora positive. “I prezzi immobiliari sono ancora molto contenuti, – ricorda Anedda, – senza particolari tensioni al rialzo se non in alcune zone di grandi città come Milano, quindi permettono una buona scelta di immobili anche datati che possano essere ristrutturati con una spesa aggiuntiva. Dieci anni fa poi la dinamica della crescita dei prezzi era molto diversa da quella della crescita dei redditi, il che peraltro ha determinato tra le altre cose la crisi del mercato. Negli ultimi anni tale differenziale si è ridotto e perciò si è verificato un ritorno all’acquisto anche da parte di persone dai redditi inferiori, che però possono permettersi ora un migliore accesso all’acquisto, con buone potenzialità di sostenere il mercato immobiliare”.
