Preliminare senza certificato di agibilità : si al risarcimento

Con l’ordinanza n. 10665/2020 la Suprema Corte di Cassazione è intervenuta in merito ad una questione circa la presunta nullità del contratto preliminare di compravendita in caso di mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni affinché possa essere rilasciato.

Accade spesso che il proprietario di un immobile ed il potenziale compratore sottoscrivano un contratto preliminare di compravendita per il trasferimento di un immobile  in attesa del rogito notarile.

Ma cosa accade se all’atto definitivo, il futuro compratore si accorge di non aver avuto il certificato di agibilità dell’immobile? E’ possibile avanzare domanda di nullità dei contratti preliminari, sul presupposto tra l’altro della non agibilità degli immobili promessi in vendita?

A queste domande risponde, tra gli altri motivi del ricorso, l’ordinanza in esame.

Il caso

Con due distinti contratti preliminari, una società in liquidazione prometteva di vendere alla società X due diverse porzioni di un proprio fabbricato.

Non essendo le parti pervenute alla stipula dei contratti di alienazione, la società venditrice conveniva la società X in Tribunale.

Dopo un lungo iter processuale, la società X proponeva ricorso in Cassazione: a suo avviso l’inagibilità del bene promesso in vendita giustificherebbe la risoluzione contrattuale per inadempimento del venditore, con conseguente responsabilità risarcitoria di quest’ultimo.

Ordinanza Cassazione

La Corte di Cassazione respinge il ricorso, ribadendo il principio già espresso dalla giurisprudenza di legittimità:

il mancato rilascio della licenza di abitabilità (o di agibilità, secondo la terminologia utilizzata negli articoli 24, 25 e 26 del Testo unico in materia edilizia approvato con il D.P.R. 380/2001) integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. 

Alla luce di tale principio, gli ermellini chiariscono che per i contratti di compravendita e, a maggior ragione per i contratti preliminari di compravendita, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità non incide sulla validità del contratto, ma sul piano dell’adempimento del venditore.

In pratica, ai sensi dell’art. 1460 c.c., tale inadempimento del venditore (vendita di una “cosa per un’altra”) comporta che il compratore possa far richiesta di risarcimento per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che non rinunci espressamente al requisito dell’abitabilità o esoneri il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.