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Fino a prima del coronavirus, comprare casa in Italia, soprattutto nelle grandi città, era quasi impossibile perché molto spesso la domanda superava l’offerta e questo è sinonimo di un mercato che è in salute. Durante il primo lockdown di marzo e aprile scorsi, poi, il mercato immobiliare italiano, e non solo, si era completamente bloccato. Le poche vendite che andate in porto in quei mesi riguardano transazioni partite precedentemente e che poi si sono risolte, visti i lunghi tempi burocratici, durante i mesi caldi della pandemia.
In contrasto con le previsioni che davano un crollo del mercato anche nei mesi successivi a quelli del lockdown più duro, il settore immobiliare ha retto bene. Anzi, i prezzi di vendita delle case sono incredibilmente aumentati, secondo l’Istat, del 3,4% nel secondo trimestre dello scorso anno. Questo significa che, nonostante i tempi incerti, si spera in un ritorno alla normalità abbastanza rapido.
Diverso è invece il discorso per gli affitti, sia di appartamenti che di stanze, dove l’offerta nel 2020 ha superato la domanda di un punto percentuale, creando una sorta di corto circuito. Basta pensare a città universitarie come Milano e Bologna, dove le stanze disponibili in più rispetto allo stesso periodo del 2019, sono state rispettivamente del 290% in più e del 270% in più.
Ora, a distanza di un anno, è tempo di bilanci per il mercato immobiliare. Mentre per chi si accinge a comprare casa, potrebbe essere utile qualche consiglio da parte di esperti del settore che hanno fatto delle previsioni su quale direzione prenderà il mercato nel 2021 e in generale dopo la covid19.
Mercato Immobiliare: come ripartirà nel 2021
Come già detto prima, il crollo del mercato immobiliare è stato meno drammatico di quello che si credeva. Basti pensare agli anni neri della crisi dei debiti sovrani. Nel 2012 il settore del mattone ebbe un tracollo del 24%, quasi il doppio di quello che c’è stato nel 2020.
Per quanto riguarda la ripresa, al momento si possono fare soltanto delle stime, dato che ci troviamo ancora in piena pandemia e all’esordio della terza ondata. Allo stato attuale dell’arte il mercato immobiliare nazionale dovrebbe tornare ai livelli pre-covid nel secondo trimestre del 2021, riprendendosi con una crescita del 7,7%, pari a un incremento di 119 miliardi di euro.
Grande fiducia nel settore edilizio è riposta anche dalla popolazione, che non è spaventata da questo periodo incerto. Infatti, secondo alcuni sondaggi condotti da Assofin-Demetra, il 46% degli italiani ha dichiarato la sua volontà di voler acquistare un immobile entro i prossimi cinque anni. Mentre, il 69% ritiene addirittura che questo sia un ottimo periodo per pensare di investire nel mattone. Complici, probabilmente, i numerosi bonus e sgravi messi in campo dal Governo per fronteggiare la pandemia e per incentivare la svolta green del Paese.
Mercato immobiliare: come sono cambiate le priorità degli italiani durante la pandemia
Restare completamente confinati in casa per due mesi e mezzo e poi dover lavorare dalla scrivania della propria camera da letto da un anno a questa parte ha cambiato la scala delle priorità degli italiani. Affrontare un lockdown in un monolocale di 30 metri è stato ben diverso dall’affrontarlo in una casa con giardino. Ecco perché, quando nella primavera del 2020, subito dopo le prime riaperture, gli italiani (soprattutto i fuorisede che non sono tornati a casa) si sono messi alla ricerca di appartamenti più comodi e meno claustrofobici.
Lo smart working è stata la prima causa di “cambiamenti di mentalità”. Molti, infatti, durante il lockdown si sono ritrovati a dover condividere spazi comuni o camere da letto con altri coinquilini senza avere alcun tipo di privacy durante l’orario di lavoro. Ecco che quindi il secondo e soprattutto il terzo trimestre dello scorso anno (quello estivo, caratterizzato dalle aperture maggiori) hanno visto un incremento della domanda di appartamenti più grandi. Chi prima cercava un bilocale ha poi cominciato a cercare un trilocale. La ricerca del benessere ha decisamente scavalcato il risparmio economico.
Inoltre, il pensiero di dover affrontare altri lockdown duri ha spinto gli italiani a cercare appartamenti con ampi spazi esterni: balconi, terrazzi e giardini. Questo, tra l’altro, ha favorito il ripopolamento di zone periferiche e di centri abitati più piccoli, svuotati dalle migrazioni verso i grandi poli metropolitani. In questo senso, un forte boom di compravendite immobiliare c’è stato al Sud Italia, dove parte dei lavoratori trasferitosi nelle città del Nord, ha fatto ritorno subito dopo il primo lockdown.
Mercato immobiliare: comprare casa nel 2021 conviene?
La risposta è molto semplice: comprare casa nel 2021 conviene, soprattutto se si è orientati verso edifici storici e da ristrutturare. Infatti, i bonus messi a disposizione dal Governo portano i costi di rifacimento praticamente a zero. Stiamo parlando dell’ecobonus al 110%, riguardante gli interventi di isolamento degli edifici che ne permettono di aumentare la classe energetica; del bonus facciate al 90%, che consiste in rimborsi sugli interventi di restauro effettuati sulla facciata principale dell’immobile. Infine, il bonus al 50% per le ristrutturazioni ordinarie. Per tutti questi incentivi, poi, c’è la possibilità di cedere il credito e i rimborsi avvengono quasi immediatamente. Un’opportunità da non sprecare.
Come non è da sprecare la possibilità di accedere a mutui a tassi piuttosto bassi. La pandemia, infatti, ha portato a un abbattimento dei costi del credito che continuerà nel 2021 anche grazie all’intervento della Banca Centrale Europea che ridurrà ulteriormente i tassi dei depositi da -0,5% a -0,6%.
Secondo alcune statistiche di Mutuionline.it, i mutui a tasso fisso sia a 20 che a 30 anni hanno raggiunto un minimo storico del tasso all’1%, compresi tutti i costi. Inoltre, le banche più grandi hanno messo in campo delle proposte di mutuo per la prima casa a condizioni molto vantaggiose, soprattutto per i più giovani.
Infine, il Decreto Crescita ha recentemente rifinanziato il Fondo di Garanzia mutui per la prima casa di Consap, società in seno al ministero dell’Economia e delle Finanze. Il fondo si riferisce alle giovani coppie (uno dei due non deve aver superato i 35 anni di età), ai single con figli minori, ai titolari di case popolari e ai giovani precari di età inferiore ai 35 anni. Per questi soggetti il muto Consap copre fino al 50% del valore capitale dell’immobile. Per accedervi, oltre a far parte di una delle categorie sopra elencate, bisogna richiedere un mutuo non superiore ai 250mila euro, non bisogna essere titolari di altri immobili a uso abitativo (fatta eccezione per quelli ereditati per mortis causa) e bisogna richiedere il fondo per abitazioni che non siano accatastate come dimore di lusso.
Mercato immobiliare: le “regole” per ripartire dopo la pandemia
La ripartenza del mercato immobiliare è stata al centro di “Italia 2021: Competenze per riavviare il futuro”, convegno organizzato da PwC Italia, società che fornisce servizi di consulenza alle imprese.
Nel corso del dibattito, al quale sono intervenuti molti esperti del settore edilizio, sono stati individuati importanti punti dai quali il mercato del mattone deve ripartire subito dopo la pandemia. Partendo dal presupposto che non si è mai effettivamente fermato (se non a marzo e aprile scorsi), questa potrebbe essere la giusta occasione per svoltare definitivamente e promuovere un approccio più sostenibile.
Tra le priorità, c’è sicuramente l’individuazione di nuove modalità per l’utilizzo degli spazi, in modo da rendere più confortevoli attività come lo smart working o la didattica a distanza. Creare spazi che favoriscano la privacy, ma anche le attività di svago dovrà essere una priorità, accompagnata dalla necessità di superare le rigide normative sulle destinazioni d’uso degli edifici. Inoltre, è importantissimo che si superi al più presto questa fase di incertezze, soprattutto da parte del Governo, sulle decisioni da prendere e su come affrontare i mesi che verranno. Questo, inevitabilmente, scoraggia gli investitori internazionali.
Proprio in riferimento agli investimenti provenienti dall’estero, è urgente avviare un processo di sburocratizzazione. Infatti, l’impossibilità di viaggiare ancora per un tempo indeterminato, e quindi di non trattare personalmente, rende necessario intervenire per semplificare tutte le procedure amministrative, ma anche quelle fiscali.
Sfruttando tutti i fondi europei che arriveranno soprattutto con il Recovery Fund, è importante rivedere i piani di urbanizzazione in versione green. L’edilizia sostenibile è un settore incredibile in cui investire: negli anni sarà un fiore all’occhiello per i Paesi, in vista della neutralizzazione climatica programmata dell’UE entro il 2050. E poi, gli immobili di fascia energetica massima sono gli unici che non perdono alcun valore sia nella vendita che nell’affitto.
Mercato immobiliare: le previsioni di Bankitalia
Il capo del dipartimento immobili della Banca d’Italia, Luigi Donato, ha pubblicato un report con le sue previsioni sull’evoluzione del mercato immobiliare italiano subito dopo la pandemia.
Secondo Donato, entreranno in forte crisi i modelli tradizionali dei condomini delle grandi città, caratterizzati ora dall’assenza di spazi comuni e all’aperto. Prevarranno, secondo lui, costruzioni più “friendly” verso lo svago. Inoltre, una rivincita si prenderanno le zone rurali nei confronti delle aree metropolitane.
Per quanto riguarda il settore degli immobili destinati a diventare uffici, per ora le grandi aziende e multinazionali sono frenate nell’investire in acquisto di edifici da destinare al proprio personale. Dall’altro lato della medaglia, però, vengono valutati tutti i rischi dello smart working a lungo termine. Si sa, il contatto umano aumenta anche la produttività.
Ecco che quindi verranno ad assumere un ruolo centrale gli spazi di co-working e la nuova concezione di “smart office”: luoghi in cui, grazie alla digitalizzazione delle fasi del lavoro, verranno meno molte attrezzature come armadi, fotocopiatrici che in genere occupano spazio. Gli ambienti quindi saranno più liberi e potrà essere garantito un maggior distanziamento sociale.
