Il nuovo articolo 569 del codice di procedura civile disciplina nel dettaglio le modalità della nuova vendita diretta. La riforma del processo di pignoramento immobiliare rappresenta un’opportunità importante per i debitori che vogliono vendere il loro immobile pignorato e risolvere la loro situazione finanziaria.

La riforma del processo di pignoramento immobiliare ha introdotto una novità importante per quanto riguarda la vendita dell’immobile pignorato. Il debitore ora ha la possibilità di trovare un soggetto interessato all’acquisto del proprio bene pignorato e di venderlo direttamente a questi, anche senza il previo consenso del creditore.

In pratica, grazie alla vendita diretta dell’immobile da parte del debitore, questi può evitare tutta la procedura delle aste giudiziarie che, come sempre succede, comporta un notevole deprezzamento del bene rispetto al suo valore effettivo. Così, il debitore può assicurarsi la vendita a un prezzo conveniente, non solo al fine di estinguere completamente il proprio debito ma, eventualmente, trattenere per sé l’eventuale residuo.

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I vantaggi della vendita diretta del bene da parte del debitore

Per comprendere il vantaggio della vendita diretta dell’immobile pignorato facciamo un esempio pratico. Immaginiamo che Tizio sia debitore di Caio di una somma di 200 mila euro. Caio, non riuscendo a ottenere il pagamento, pignora la casa di Tizio del valore di 250 mila euro. Senonché, dopo una serie di aste andate deserte, il giudice decide di battere l’immobile alla base d’asta di 120mila euro. Se il bene dovesse essere aggiudicato a tale prezzo, il creditore resterebbe soddisfatto solo in parte, per molto meno di 200mila euro, atteso che, nel frattempo, si sono aggiunte le spese legali e gli interessi. Così non solo Tizio perde la casa, ma resta esposto alle ulteriori procedure esecutive di Caio, interessato a recuperare le restanti somme che gli sono dovute.

Grazie invece alla vendita diretta del bene, Tizio potrà trovare un acquirente disposto magari a comprare la casa a 250mila euro. In tal modo Tizio pagherà tutto l’importo dovuto a Caio e potrà trattenere per sé 50 mila euro.

Come funziona la vendita diretta del bene da parte del debitore

Per procedere alla vendita diretta del bene, il debitore deve innanzitutto presentare un’istanza al giudice dell’esecuzione e allegare un’offerta di acquisto irrevocabile avanzata dal terzo acquirente. Tale offerta deve essere accompagnata da una cauzione per garantire la serietà dell’offerta stessa. La cauzione deve essere pari a un decimo del prezzo proposto.

Per poter vendere direttamente l’immobile, il debitore deve presentare l’istanza al giudice non oltre dieci giorni dalla prima udienza, quella cioè che (ai sensi dell’articolo 569 cod. proc. civ., primo comma) il giudice fissa non appena il creditore presenta la domanda di vendita dell’immobile pignorato.

La vendita diretta da parte del debitore deve avvenire per un prezzo non inferiore al prezzo base indicato nella relazione di stima da parte del consulente tecnico nominato dal giudice.

Come abbiamo anticipato non è necessario il consenso del creditore per procedere alla vendita diretta. Tuttavia, l’offerta di acquisto deve essere notificata al creditore procedente e ai creditori almeno 5 giorni prima dell’udienza. 

L’offerta è irrevocabile, a meno che non sia stata accolta entro 120 giorni dalla data dell’istanza di vendita diretta: decorso infatti tale termine l’offerta si considera respinta.

Il nuovo art. 569 c.p.c disciplina nel dettaglio le modalità della nuova vendita diretta. In questo modo, il debitore ha la possibilità di vendere l’immobile pignorato in modo più semplice e diretto, risparmiando tempo e costi.

Liberazione dell’immobile pignorato

Se l’immobile pignorato è abitato da persona diversa dal debitore, allora esso deve essere liberato prima che venga venduto. Lo stesso vale se l’immobile è in possesso di un inquilino senza un contratto di locazione regolarmente registrato.

Se invece la persona che deve pagare i debiti e la sua famiglia abitano l’immobile, allora l’immobile può essere liberato solo dopo che è stato venduto. 

Tuttavia, ci sono alcune situazioni in cui l’immobile può essere liberato prima della vendita, il che succede in presenza di comportamenti del debitore che ostacolino la vendita forzata. In particolare, ciò succede nei casi di impedimento alle attività degli ausiliari del giudice, di ostacolo del diritto di visita di potenziali acquirenti, di omessa manutenzione del cespite in uno stato di buona conservazione o di violazione degli altri obblighi che la legge pone a carico dell’esecutato o degli occupanti. 

fonte: LA LEGGE PER TUTTI