La presenza di un titolo edilizio inesistente o non riferibile all’immobile può comportare la nullità della compravendita immobiliare. Si tratta di una situazione particolarmente delicata che può coinvolgere anche il mutuo acceso dall’acquirente, qualora venga dimostrato uno stretto collegamento tra finanziamento e acquisto.
Perché il titolo edilizio è fondamentale
Nel rogito il venditore è tenuto a indicare gli estremi del titolo edilizio che ha consentito la costruzione o la regolarizzazione dell’immobile. Possono essere richiamati una licenza edilizia, una concessione, un permesso di costruire oppure una pratica di condono.
Questa dichiarazione ha una funzione essenziale: consentire all’acquirente di conoscere la reale situazione urbanistica del bene. Se il titolo indicato è inesistente, falso o riguarda un altro immobile, può verificarsi la nullità della compravendita immobiliare.
Cosa ha stabilito la Cassazione
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230/2019, hanno chiarito che la presenza di semplici difformità edilizie non rende automaticamente nullo il contratto. Se il titolo esiste ed è riferibile all’immobile, la vendita rimane valida.
Diversamente, l’ordinanza n. 7972 del 31 marzo 2026 ha ribadito che una dichiarazione urbanistica non veritiera equivale alla sua mancanza. In questi casi viene meno la funzione informativa prevista dalla legge e può essere dichiarata la nullità della compravendita immobiliare.
Le conseguenze per le parti
Quando la vendita viene dichiarata nulla, il contratto perde efficacia sin dall’origine. L’acquirente può chiedere la restituzione delle somme versate e il risarcimento degli eventuali danni subiti, comprese spese notarili, costi tecnici e interessi sul mutuo.
Il ruolo di notaio e agente immobiliare
Il notaio raccoglie le dichiarazioni delle parti e svolge i controlli previsti dalla legge, mentre la verifica tecnica della conformità urbanistica spetta generalmente a un professionista abilitato.
Anche l’agente immobiliare deve agire con diligenza e informare le parti di eventuali irregolarità conosciute o facilmente accertabili.
Verifiche preventive consigliate
Prima del preliminare e del rogito è sempre opportuno affidare a un tecnico una verifica della regolarità edilizia dell’immobile, soprattutto in presenza di ampliamenti, frazionamenti, verande, cambi di destinazione d’uso o pratiche di condono ancora da definire.
Valuta il tuo immobile con New Piersanti!
