La recente posizione della Corte di Cassazione torna a fare chiarezza sul tema della decadenza delle agevolazioni prima casa, soprattutto nei casi in cui l’immobile acquistato risulti occupato da un inquilino. Con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026, i giudici hanno stabilito che il mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore non rappresenta, di per sé, una causa di forza maggiore idonea a evitare la perdita del beneficio fiscale.
Nel caso esaminato, l’acquirente aveva acquistato un immobile già locato, usufruendo delle agevolazioni prima casa, ma non aveva trasferito la residenza nel Comune entro i 18 mesi previsti dalla legge. La Cassazione ha evidenziato che questa circostanza era prevedibile sin dal momento del rogito, proprio perché l’immobile risultava occupato. Di conseguenza, viene meno uno dei requisiti fondamentali della forza maggiore, ovvero l’imprevedibilità dell’evento.
Per evitare la decadenza delle agevolazioni prima casa, è fondamentale dimostrare che l’impedimento sia esterno, inevitabile e non conoscibile al momento dell’acquisto. Tuttavia, se l’acquirente è già a conoscenza della presenza di un contratto di locazione, non può sostenere che il ritardo nel rilascio sia un evento straordinario. Inoltre, la normativa consente comunque di trasferire la residenza nel Comune anche in un’abitazione diversa da quella acquistata.
È importante ricordare che il bonus prima casa può decadere anche in altre situazioni: dichiarazioni non veritiere nell’atto, vendita o donazione dell’immobile entro cinque anni senza riacquisto entro un anno, mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi, oppure mancata vendita di un precedente immobile acquistato con lo stesso beneficio entro due anni. Conoscere queste regole è essenziale per evitare spiacevoli conseguenze fiscali.
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