Quando un immobile affittato viene venduto o trasferito, il contratto di locazione non si interrompe. In base alla normativa vigente, il cambio proprietario immobile affittato non produce effetti immediati sul conduttore: tutto resta invariato fino alla naturale scadenza del contratto.
Il nuovo proprietario subentra automaticamente nei diritti e nei doveri del precedente locatore, rispettando canone, durata e condizioni originarie. L’inquilino continua quindi a godere delle stesse tutele previste dal contratto iniziale.
Subentro del nuovo locatore: obblighi e comunicazioni
Il subentro deve essere comunicato all’inquilino tramite raccomandata A/R o PEC, così da indicare correttamente a chi versare il canone. Questo passaggio è fondamentale e obbligatorio, soprattutto in caso di vendita, successione o donazione.
Entro 30 giorni dal trasferimento di proprietà, il nuovo locatore deve inoltre comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate tramite il Modello RLI, selezionando l’opzione “Subentro”. Nello stesso modulo è possibile confermare o modificare il regime fiscale, scegliendo tra cedolare secca o tassazione ordinaria.
Vendita dell’immobile locato: cosa prevede la legge
L’articolo 1599 del Codice Civile stabilisce che il contratto di locazione è opponibile al nuovo proprietario, purché registrato prima della vendita. Anche in questo caso, il cambio proprietario immobile affittato non consente modifiche unilaterali al contratto.
Il nuovo acquirente non può sfrattare l’inquilino prima della scadenza, salvo accordo consensuale o gravi motivi previsti dalla legge.
Costi del cambio intestatario del contratto
Il subentro comporta il pagamento di un’imposta di registro pari a 67 euro, salvo casi con corrispettivo (2% della somma pattuita). In presenza di cedolare secca, l’imposta non è dovuta, ma la comunicazione resta obbligatoria.
Eventuali costi aggiuntivi riguardano la scrittura privata (marca da bollo) o l’assistenza di un CAF o intermediario.
In sintesi, il cambio proprietario immobile affittato garantisce continuità e tutela per l’inquilino, mantenendo valido il contratto fino alla sua naturale scadenza.
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