Quando un immobile è intestato a un usufruttuario e a un nudo proprietario, è importante distinguere tra le spese che spettano a ciascuno e quelle che il condominio può richiedere direttamente.
Il tema della nuda proprietà e usufrutto è particolarmente rilevante quando il condominio delibera lavori urgenti sulla facciata. In linea generale, l’usufruttuario sostiene le spese di manutenzione ordinaria, mentre le riparazioni straordinarie competono al nudo proprietario, secondo quanto previsto dagli articoli 1004 e 1005 del Codice civile.
Messa in sicurezza della facciata: chi paga?
La messa in sicurezza della facciata può rientrare tra gli interventi straordinari quando sono necessari lavori importanti per eliminare situazioni di pericolo, ripristinare parti deteriorate o intervenire su elementi strutturali.
Non è però sufficiente la definizione utilizzata dall’assemblea condominiale. Per stabilire chi deve sostenere la spesa occorre valutare la natura concreta dei lavori, la loro entità e le ragioni che ne hanno determinato la necessità.
Un’eccezione riguarda il caso in cui i lavori straordinari siano diventati necessari a causa della mancata manutenzione ordinaria da parte dell’usufruttuario: in questa situazione, la spesa può ricadere su quest’ultimo.
Cosa cambia nei rapporti con il condominio
La distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario riguarda principalmente i rapporti interni. Nei confronti del condominio, invece, la normativa attuale prevede la responsabilità solidale per i contributi condominiali.
Pertanto, anche quando una spesa straordinaria dovrebbe essere sostenuta dal nudo proprietario, il condominio può richiedere il pagamento a uno dei due soggetti obbligati. Chi sostiene una spesa che, nei rapporti interni, spettava all’altro può successivamente richiederne il rimborso.
La pronuncia della Cassazione
L’ordinanza n. 19011 del 10 giugno 2026 della Corte di Cassazione ha ribadito i criteri per distinguere spese ordinarie e straordinarie. La decisione riguardava però contributi anteriori alla riforma condominiale del 2012 e, quindi, a un periodo precedente all’attuale disciplina sulla solidarietà.
Per questo, nel caso di nuda proprietà e usufrutto, è sempre necessario distinguere tra ripartizione interna delle spese, responsabilità verso il condominio e diritto di voto in assemblea.
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